Pour assurer votre sécurité financière, et vous permettre de profiter en toute confiance de votre investissement locatif, vous devez examiner le contrat de loyer impayé. L’assurance pour loyers impayés que le propriétaire réserve aux locataires n’est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée.

Quels types de biens sont assurés ? Quelles sont les conditions pour souscrire une assurance loyers impayés ? Suivez les directives !

L’assurance loyers impayés : de quoi s’agit-il ?

Si les locataires d’un bien immobilier ne parviennent pas à payer leur loyer à temps, cela crée un risque pour le propriétaire de ce même bien. Dans ce cas, et pour minimiser les perturbations, les propriétaires ont la possibilité de souscrire une assurance spécifique à ce type de risque. C’est ce qu’on appelle la « garantie loyers impayés » (également connue sous le nom de « gli »). Il s’agit d’un type d’assurance qui prend le relais, dans des conditions précises, en cas de non-paiement du loyer.

La procédure est simple : en cas de non-paiement du loyer par le locataire, il faut d’abord passer par la phase amiable de résolution des conflits. Cela signifie qu’avant d’entamer une procédure de réclamation, le propriétaire doit commencer par prendre contact avec le locataire pour l’informer qu’il ne paie pas son loyer. Si cette première démarche n’aboutit pas au remboursement du loyer, nous vous accompagnerons dans la procédure de réclamation en faisant appel à nos conseillers juridiques experts.

L’assurance que vous souscrivez pour les loyers impayés protège les coûts des loyers non payés ou en retard et vous permettra d’éviter des problèmes financiers et des processus coûteux comme l’expulsion. Elle couvre également les dommages à votre propriété ou le départ anticipé d’un locataire lorsque vous avez choisi ces protections lors de votre souscription.

L’assurance loyers impayés couvre les biens qui font l’objet d’un bail locatif et qui sont occupés par des locataires pour lesquels le bien constitue leur résidence principale.

Il est important de savoir que l’assurance gli et l’assurance propriétaires non occupants (pno) sont deux assurances distinctes. L’assurance pno vous indemnise en cas de sinistre ayant un impact sur le bien locatif. Par exemple, votre perte de loyer est payée si vos locataires ont dû quitter le bien en raison d’un sinistre assuré. En cas de loyers impayés, l’assurance vous protège en cas de défaillance de vos locataires.

L’assurance gli est appliquée dès que le locataire a pris du retard. Il faut que le loyer impayé représente au moins un mois de loyer pour que l’assureur intervienne.

L’assurance loyers impayés n’est pas cumulable avec la garantie. En effet, la loi Boutin de 2009 interdit au bailleur qui a souscrit l’assurance loyers impayés de demander au locataire de signer une caution solidaire, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, les locataires qui sont inscrits sur le bail doivent être des apprentis ou des étudiants.

Si un propriétaire accepte le risque d’un locataire qui a un contrat d’assurance loyers impayés (sauf pour les locataires étudiants ou apprentis), la loi sur la garantie est considérée comme nulle et non avenue. Toutefois, cela ne l’empêche pas d’obtenir les protections du contrat d’assurance loyers impayés dans le cas où son contrat est conforme aux exigences de l’assureur (réponse au secrétaire d’État au logement et à l’urbanisme).

L’assurance loyers impayés est-elle obligatoire ?

L’assurance loyers impayés n’est pas une obligation. Cependant, de nombreux propriétaires qui louent leur bien souscrivent cette assurance pour se prémunir en cas de refus ou d’impossibilité de paiement du loyer par les locataires.

Grâce aux cotisations basées sur le montant annuel du loyer du locataire, ce dernier bénéficie d’un règlement lorsqu’il y a une action.

La garantie pour loyer impayé est une excellente alternative aux autres méthodes que sont la caution ou la garantie des agences immobilières, ou la garantie visale.

Loyer impayé : le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail ?

L’assurance loyers impayés, également appelée garantie loyers impayés (gli), est destinée à protéger les propriétaires qui n’ont pas de locataire contre les problèmes liés au paiement du loyer. Il s’agit d’une assurance volontaire qui ne s’applique qu’aux logements loués sur une base annuelle.

L’assurance facultative pour les loyers impayés, souvent appelée garantie des loyers impayés (gli), est une solution aux problèmes liés au paiement des loyers. Pour les propriétaires qui n’occupent pas leur bien, elle vise à préserver les revenus locatifs de leurs locataires. Concrètement, si un locataire ne paie pas son loyer, un processus d’indemnisation est enclenché. Le propriétaire se verra verser le montant du loyer sur une certaine durée. Il est toutefois important de noter que le gli ne s’applique qu’aux locations à l’année.

Les appartements et les maisons qui sont loués pour un usage saisonnier ne sont donc pas éligibles. En fonction des options choisies par les compagnies d’assurance, l’assurance loyers impayés peut également servir à couvrir le coût de la procédure mise en place pour récupérer les loyers impayés, les dommages et intérêts dus au locataire, ainsi que la période pendant laquelle le logement était vacant.

Cette période est également connue sous le nom de défaut de paiement de loyer ou de vacance. Il faut également tenir compte du fait que chaque garantie est assortie de conditions d’indemnisation qui peuvent différer selon la compagnie d’assurance. Il est donc crucial d’étudier les termes du contrat avant d’y souscrire.

La garantie des loyers non payés permet d’assurer les revenus des locations des propriétaires qui n’y résident pas.

Loyers non payés

En cas de loyers impayés, l’assureur engage un processus de recouvrement entièrement numérique. Une fois le sinistre déclaré, la compagnie d’assurance tente toujours de résoudre le litige de manière pacifique avant d’engager, le cas échéant, des poursuites judiciaires à l’encontre du locataire qui n’a pas payé en totalité.

Avec la garantie totale de l’assurance loyers impayés, vous recevez chaque mois, à une date prédéterminée, le paiement intégral de votre loyer et de vos honoraires, indépendamment d’un locataire impayé. Une fois le gli souscrit, vous avez la garantie de recevoir le paiement de votre loyer en temps voulu, quelles que soient les circonstances.

Que faire si des loyers impayés affectent le bénéficiaire de la caf ?

Le gestionnaire immobilier doit en cas de non-paiement des loyers, informer le caissier du problème. Il dispose de deux mois pour signaler la situation à compter de la date de l’incident.

Si le locataire est en retard dans le paiement du loyer, le propriétaire est tenu d’envoyer un avis de rappel au locataire dans les 15 jours suivant la date de paiement du loyer fixée dans le bail.

En revanche, si le locataire ne paie pas le loyer à temps et a plus de 30 jours de retard, le propriétaire est tenu d’envoyer au locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée, avec accusé de réception. Le locataire a 15 jours pour rectifier la situation.

Quelle est la marche à suivre pour déclarer la demande d’arriérés de loyer ?

Après la constitution du dossier de réclamation et l’obtention de la garantie, la procédure judiciaire à l’encontre du locataire, ainsi que des éventuels garants* solidaires, va débuter.

Dans la majorité des cas, c’est la compagnie d’assurance qui se charge du processus de recouvrement.

Si le locataire a plus de 60 jours de retard de paiement, l’entreprise enverra un huissier de justice un ordre de paiement.

Ce commandement de payer est la première étape pour pouvoir obtenir la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire. Il donne au locataire deux mois pour réorganiser sa situation, ou à tout le moins trouver des solutions, comme la mise en place d’un échéancier de remboursement en accord avec le bailleur.

Si, à la fin de l’ordre de paiement, le locataire n’a pas entièrement payé sa dette au propriétaire, la compagnie d’assurance peut entamer une procédure judiciaire et obliger le locataire à présenter une assignation au tribunal de première instance. L’assignation doit être délivrée par l’huissier au moins deux mois avant l’audience. En outre, l’huissier doit envoyer l’assignation au préfet, qui transmettra l’affaire aux organismes sociaux afin qu’ils dressent un rapport sur la situation du locataire. Ils présenteront ensuite le rapport au juge pour lui permettre de constater les constatations des organismes avant l’audience.

Le juge pourrait décider d’accorder au locataire un délai supplémentaire pour rembourser le prêt, ou même ordonner la fin du bail. Si le locataire n’est pas en mesure de quitter la résidence à la date convenue, l’huissier peut demander à la force publique d’expulser le locataire s’il est incapable de quitter les lieux.

Nous avons remarqué qu’en l’absence d’une résolution mutuellement acceptable avec le locataire, le processus de résolution du bail peut être long, entre 5 et 6 mois. Cependant, il est généralement plus long, parfois plus de deux ans. En réalité, sur la base du rapport fourni par les groupes sociaux sur la situation du locataire, le juge peut décider de ne pas approuver la clause résolutoire et d’accorder plutôt des prolongations au locataire. Le juge décidera qu’il est plus facile d’accorder des délais si le propriétaire n’a pas de crédit sur le bien loué. Si le bien a été financé par un crédit, le prêteur doit joindre une copie du tableau d’amortissement au dossier.

En ce qui concerne le paiement des indemnités à l’assureur, le premier versement est généralement dû à la date d’échéance de l’ordre de paiement, c’est-à-dire environ trois mois et demi après le premier terme non payé. Si, dans la majorité des cas, le loyer est rétroactif et correspond aux trois premiers mois, le locataire doit rester sur place pour percevoir le loyer.

En cas d’accord avec l’assureur, le remboursement se fait sur une base mensuelle ou trimestrielle. Pour s’en assurer, le prêteur doit fournir à l’assureur un relevé actualisé de la dette, et signer également la quittance subrogée. La quittance subrogée est un accord dans lequel le propriétaire confirme le montant qui a été perçu et transfère ses droits sur le loyer à la compagnie d’assurance. L’assureur peut poursuivre le locataire en justice afin de recouvrer le loyer dû.

La durée de l’indemnité

La durée de l’indemnité est fonction de la durée de la procédure, et des limites éventuellement fixées par le contrat. Certains contrats proposent un montant maximal d’indemnisation (souvent mesuré en mois) tandis que d’autres prévoient une durée illimitée. Cependant, presque tous les assureurs ont un plafond d’indemnisation, c’est-à-dire un montant qui est le montant maximum qui pourrait être payé en une seule fois.

Ce plafond concerne le montant payé pour couvrir les charges non payées et le loyer, en plus des frais de la procédure. Il peut varier considérablement d’une compagnie à l’autre et constitue donc un facteur important à prendre en compte lors du choix d’une assurance.